Право свободного владения имуществом может быть ограничено законодательством или государственными органами, такими как правительственные ведомства, муниципалитеты или земельные комитеты. Ограничения могут быть связаны с использованием земли или недвижимости, или могут быть связаны с иностранным участием
в определенных отраслях экономики, таких как сельское хозяйство
и медиа.

Приобретение свободного владения может быть довольно сложным
и дорогостоящим процессом для иностранного гражданина.
В большинстве случаев, иностранные граждане приобретают свободное владение недвижимостью через зарегистрированную
в Таиланде компанию, где иностранец является ее единственным акционером.

Однако, несмотря на некоторые ограничения, свободное владение остается одной из самых привлекательных форм владения недвижимостью в Таиланде, особенно для тех, кто планирует постоянно проживать или инвестировать в недвижимость в этой стране.
Для иностранного гражданина, который хочет приобрести свободное владение (Freehold) недвижимостью в Таиланде, необходимо выполнение следующих условий:

• Получение разрешения на приобретение свободного владения у комитета по землепользованию (Land Department) в Таиланде. Разрешение обычно выдается на основе определенных критериев, таких как длительность пребывания в Таиланде, наличие рабочей визы или резиденции и т.д.

• Для приобретения свободного владения недвижимостью, необходимо иметь инвестиционный капитал в размере не менее 10 млн. бат (около 320 тыс. долларов США) в соответствии с законодательством Таиланда. Однако, этот критерий не применяется к тем иностранным гражданам, которые приобретают недвижимость в Таиланде через зарегистрированную компанию.

• Иностранный гражданин должен предоставить доказательства своей личности, такие как паспорт и виза.

• Необходимо оплатить налог на перевод собственности и регистрационный сбор, который составляет примерно 6,3% от стоимости недвижимости.

Важно отметить, что процесс получения разрешения на свободное владение недвижимостью в Таиланде может быть сложным и требовательным по времени. Поэтому многие иностранные граждане, которые хотят приобрести недвижимость в Таиланде, выбирают другие формы владения, такие как аренда (Leasehold) или владение через компанию (Company Ownership).

Процесс получения разрешения на свободное владение недвижимостью в Таиланде может занять от нескольких недель
до нескольких месяцев, в зависимости от многих факторов.

Один из основных факторов — это конкретный регион, где находится недвижимость, которую вы хотите приобрести. Например, процесс получения разрешения на свободное владение может занять дольше
в популярных туристических местах, таких как Пхукет или Паттайя,
чем в менее известных регионах.

Кроме того, процесс может быть затянут, если вам нужно получить разрешение на использование земли для конкретной цели, например, для строительства виллы или коммерческого объекта. В этом случае, процесс может занять несколько месяцев, чтобы получить все необходимые разрешения и документы.

Также, стоит учитывать, что время на обработку вашей заявки может изменяться в зависимости от текущей загруженности государственных органов, таких как комитет по землепользованию, особенно в периоды высокого спроса.

Как правило, в общем, процесс получения разрешения на свободное владение занимает от нескольких недель до 2-3 месяцев, но это может быть продлено, если возникают дополнительные проблемы или вопросы.

Свободное владение (Freehold) недвижимостью в Таиланде имеет несколько преимуществ:

• Право собственности. Как владелец недвижимости в свободном владении, вы будете иметь полное право собственности на свою недвижимость, что дает вам большую уверенность в ее защите и использовании.

• Свобода использования. Как владелец недвижимости в свободном владении, вы можете свободно распоряжаться своей недвижимостью, сдавать ее в аренду, продавать или использовать для личных целей.

• Инвестиционная выгода. Недвижимость в свободном владении является привлекательной инвестицией, так как она может увеличивать свою стоимость со временем, что может привести к высокой прибыли в будущем.

• Наследование. Владение свободной недвижимостью позволяет передавать ее в наследство, что дает большую уверенность в сохранении стоимости вложений на долгосрочной основе.

• Безопасность. Владение свободной недвижимостью в Таиланде также предоставляет защиту от изменений в законодательстве, которые могут повлиять на другие формы владения.

• Удобство. Как правило, процесс приобретения недвижимости в свободном владении проще и быстрее (если вы соответствуете многим условиям), чем приобретение владения через компанию или в формате аренды.

Однако, стоит учитывать, что процесс получения разрешения на свободное владение может быть сложным и требовательным
по времени, и инвестиционные требования также могут быть высокими. Поэтому, при выборе формы владения недвижимостью в Таиланде, необходимо тщательно рассмотреть все возможности и оценить свои инвестиционные возможности.

Основные особенности аренды в Таиланде:

• Срок аренды. Обычно срок аренды составляет 30 лет, однако он может быть продлен до 90 лет.

• Стоимость аренды. Стоимость аренды земли в Таиланде зависит от ее местоположения, размера и условий договора аренды. Однако, в целом, аренда земли является недорогой по сравнению с покупкой земли.

• Права собственности. Владелец недвижимости на земельном участке, который арендован на длительный срок, не имеет права собственности на землю, но имеет право владения и использования построенной на ней недвижимости. Права арендатора защищены законодательством, и они могут использовать свою недвижимость для своих нужд.

• Продление договора. Владелец недвижимости в аренде имеет право продлить договор аренды по истечении срока. В некоторых случаях продление может быть предметом переговоров с правительством Таиланда.

• Передача прав. Права на аренду земли и построенной на ней недвижимости могут быть переданы другому лицу по договору купли-продажи или дарения.

• Инвестиционная выгода. Аренда недвижимости является привлекательной инвестицией, так как она может увеличивать свою стоимость со временем, что может привести к высокой прибыли в будущем.

• Условия договора. Условия договора аренды земельного участка должны быть тщательно рассмотрены перед заключением договора, включая права и обязанности арендатора, условия продления.

Для заключения договора аренды (Leasehold) недвижимости в Таиланде иностранцу, как правило, потребуется следующее:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

• Виза. Иностранный гражданин должен иметь действующую визу на пребывание в Таиланде.

• Счет в банке. В некоторых случаях владелец земли может требовать от иностранного арендатора предоставить счет в банке на сумму, достаточную для оплаты аренды за весь срок аренды. (Некоторые владельцы недвижимости могут также требовать от иностранного арендатора предоставить гарантии или залог для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Также необходимо учитывать, что условия договора аренды и требования к арендатору могут отличаться в зависимости от владельца недвижимости и местоположения недвижимости в Таиланде.)

Зачастую сейчас заключаются договора предоплатной аренды на весь срок его действия (30 лет), а также предоплаченного продления, но тут есть множество юридических тонкостей, которые необходимо учитывать в процессе составления и заключения договора. Как показывает наш опыт – многие клиенты в предыдущем допускали ошибки именно тут в результате чего могут лишиться продления права аренды.

Продолжительность процесса заключения договора аренды (Leasehold) может варьироваться в зависимости от ряда факторов, таких как сложность договора, наличие согласования со сторонами, скорость сбора и подготовки необходимых документов, и т.д.

Обычно процесс заключения договора аренды занимает от нескольких дней до нескольких недель. Однако в некоторых случаях может потребоваться больше времени, например, если в договоре предусмотрены дополнительные условия или если требуется получение дополнительных разрешений от органов власти. В целом, чем более сложный договор аренды и чем больше необходимых разрешений и документов, тем дольше займет процесс заключения договора.

Основными преимуществами владения недвижимостью по договору аренды (Leasehold) являются:

• Более доступные цены. Цена на недвижимость в аренду обычно ниже, чем на недвижимость в свободной собственности.

• Гибкость условий. Владелец недвижимости в аренду может договориться о более гибких условиях аренды, включая период аренды, условия оплаты, права и обязанности сторон и т.д.

• Уменьшение затрат. Владелец недвижимости в аренду не несет затрат на управление, обслуживание и ремонт недвижимости, так как это обычно осуществляется арендатором.

• Уменьшение рисков. Владелец недвижимости в аренду не несет рисков, связанных с колебаниями цен на недвижимость, так как он не является собственником недвижимости.

• Юридическая защита. Владелец недвижимости в аренду защищен законом, который обязывает арендатора соблюдать условия договора аренды и выполнять свои обязательства в соответствии с законодательством Таиланда.

Несмотря на ряд преимуществ, владение недвижимостью по договору аренды (Leasehold) также имеет некоторые недостатки, среди которых:

• Ограниченный срок владения. Арендный договор заключается на ограниченный срок, обычно от 30 до 90 лет, в зависимости от условий договора и правил, установленных законодательством Таиланда. По истечении срока договора недвижимость возвращается владельцу земли или земельному ведомству.

• Ограничения на изменение недвижимости. Владелец недвижимости в аренду не может производить крупномасштабные изменения в недвижимости без согласия владельца земли или земельного ведомства.

• Риск потери вложений. Если арендатор не сможет продлить договор аренды после истечения его срока или если владелец земли решит не продлевать договор, то арендатор потеряет свои вложения, сделанные в недвижимость.

• Ограниченная гарантия прав собственности. Права на недвижимость в аренду могут быть оспорены третьими сторонами, такими как наследники владельца земли, что может привести к правовым проблемам и дополнительным затратам на юридические услуги.

• Высокие ежегодные платежи. Владельцы недвижимости в аренду обычно обязаны платить ежегодные арендные платежи, которые могут увеличиваться с течением времени.

• Ограничения на сдачу в аренду. Владельцы недвижимости в аренду могут столкнуться с ограничениями на сдачу своей недвижимости в аренду, которые могут быть установлены владельцем земли или земельным ведомством.

• И, пожалуй, самый главный недостаток – отсутствие возможности прямого наследования собственности или в данном случае прав по договору. В самом договоре может быть предусмотрен данный пункт, но прямого законодательного его подкрепления ждать не стоит и всё будет зависеть от воли второй стороны, либо Судьи.

Основные требования для иностранного гражданина, желающего приобрести недвижимость в кондоминиуме в Таиланде, следующие:

• Иностранный гражданин должен предоставить доказательства происхождения средств для покупки недвижимости в Таиланде.

• Необходимо обратиться в Банк Таиланда для получения "Foreign Exchange Transaction Form" (FETF), которая будет использоваться для доказательства законности обмена иностранной валюты на тайский бат.

• Владение недвижимостью в кондоминиуме ограничено до 49% общей площади здания. Оставшиеся 51% должны быть в собственности тайских граждан или компаний с тайским участием.

• Иностранный гражданин должен заключить договор купли-продажи с продавцом и зарегистрировать его в Правительственном учреждении для зарегистрированных сделок недвижимости.

Преимущества владения недвижимостью в кондоминиуме в Таиланде:

• Более легкий процесс покупки. Процедура покупки недвижимости в кондоминиуме более простая и менее затратная по времени, чем при покупке земли.

• Управление и обслуживание. Владельцы единиц в здании могут совместно управлять зданием и обслуживать его.

• Безопасность. Большинство кондоминиумов имеют охрану и системы видеонаблюдения для обеспечения безопасности жильцов.

• Удобства. Кондоминиумы часто оборудованы различными удобствами, такими как бассейн, тренажерный зал.

Среди основных недостатков владения недвижимостью в кондоминиуме в Таиланде можно назвать:

• Стоимость. Цена за квадратный метр в кондоминиуме может быть выше, чем за другие типы недвижимости в Таиланде.

• Ограниченные права на использование. Владельцы единиц в здании имеют только право собственности на свою единицу и общие права на использование общих зон, но не имеют права на использование земельных участков и других общих ресурсов.

• Ассоциация собственников. Владельцы единиц в здании могут быть обязаны вступать в Ассоциацию собственников и платить ежемесячный взнос за обслуживание здания и удобств.

• Ограничения по ремонту и изменениям. Владельцы единиц в здании могут столкнуться с ограничениями по ремонту и изменениям внутри своей единицы, которые могут быть установлены Ассоциацией собственников.

• Низкая прочность здания. Некоторые кондоминиумы могут иметь низкую прочность здания из-за использования дешевых материалов в строительстве, что может привести к проблемам в будущем.

Для того, чтобы иностранец мог получить право на соседство на праве владения в Таиланде, ему необходимо выполнить следующие действия:

• Найти владельца имущества, который согласен предоставить право на соседство на праве владения.

• Составить договор на соседство на праве владения с владельцем имущества. Договор должен быть оформлен на законных основаниях и должен быть зарегистрирован в уполномоченных органах Таиланда.

• Уплатить налоги и сборы, связанные с оформлением договора.

• Получить разрешение на использование земли от государственных органов.

Основным преимуществом соседство на праве владения является возможность получения дохода от имущества, не являясь его полным собственником. Также этот вид владения позволяет использовать имущество в течение определенного времени, не покупая его полностью.

Тут уже вы скажете – так это же Аренда (Leasehold)! Но будете немного не правы. Вообще с точки зрения общего права – данный тип владения ближе к полному владению, но на практике – всё же аренда. Ключевыми отличиями тут является:

• Возможность заключить договор на весь срок жизни арендатора. Причем в данном случае не будет играть роли срок жизни владельца, и наоборот – права по данному договору ни коим образом не могут быть унаследованы по линии арендатора (но могут быть переданы, а это уже считай новый договор).

• Так же следует отметить, что при этом виде владения вы не можете совершать какие-либо изменения в имуществе или продавать его без согласия владельца.

Данный вид владения не так популярен в силу сложности его заключения в плане получения разрешительных документов на эту сделку и последующей регистрации в местном земельном управлении. Зачастую, это в первую очередь связано с особенностью налогообложения, поэтому особенно в курортных частях Таиланда выбить такой формат сделки – практически не реально.

Суть данного вида владения заключается в том, что иностранец регистрирует компанию в Таиланде и покупает недвижимость на имя этой компании. Владение через компанию позволяет иностранным гражданам приобретать землю в Таиланде, которая находится в запретной зоне для иностранцев. Кроме того, этот метод может предоставить дополнительную защиту имущества, поскольку владение недвижимостью осуществляется через компанию, а не лично.

Для владения недвижимостью в Таиланде через компанию, иностранный гражданин должен зарегистрировать компанию в Таиланде. Обычно это делается в форме ограниченной ответственности (Limited Liability Company или LLC), которая является наиболее распространенной формой юридического лица в Таиланде. Для регистрации LLC требуется следующее:

• Наличие хотя бы одного директора (менеджера) компании. Директор компании может быть иностранцем или гражданином Таиланда.

• Минимальный зарегистрированный капитал компании в размере 2 млн. бат (около 60 тыс. долларов США). Однако, для целей владения недвижимостью в Таиланде, минимальный зарегистрированный капитал может быть уменьшен до 1 млн. бат.

• Регистрация устава компании, который содержит основные правила и условия деятельности компании.

• Открытие банковского счета в банке Таиланда и получение свидетельства о банковском счете.

• Регистрация компании в Таиландской торговой палате и налоговой службе Таиланда.

• Получение лицензий и разрешений в зависимости от сферы деятельности компании.

После регистрации компании иностранный гражданин может приобретать недвижимость на имя компании. Также следует иметь в виду, что для владения недвижимостью через компанию, компания должна быть на 51% владении граждан Таиланда. В таком случае, иностранный гражданин может владеть только 49% акций компании. Существует множество вариантов «обхода» данного ограничения, тем не менее при данном варианте покупки недвижимости надо быть максимально осторожным и внимательным к деталям, потому как в случае нарушений правительство Таиланда может принять меры вплоть до изъятия имущества и обратить его в доход государства.

Основные преимущества владения недвижимостью в Таиланде через компанию:

• Для начала — это возможность максимально близко владеть недвижимостью на 100%. Начиная от земли и вплоть до построек на ней. Для большинства – это максимальные гарантии безопасности вложений.

• Удобство управления: Владение недвижимостью через компанию позволяет удобно управлять недвижимостью и разделить ее на части. Компания может иметь несколько акционеров, каждый из которых может владеть определенной долей недвижимости. Это позволяет избежать проблем, связанных с совместной собственностью, которые могут возникнуть при других формах владения.

• Гибкость: Компания может легко менять собственников, что облегчает процесс продажи или перепродажи недвижимости в будущем.

• Наследование: при владении недвижимостью через компанию, акции компании могут передаваться по наследству, что облегчает передачу прав на недвижимость.

• Защита активов: Компания является юридическим лицом, что позволяет защитить активы от потенциальных судебных исков или других юридических проблем. Если компания является владельцем недвижимости, то это означает, что недвижимость не является личной собственностью ее владельца и, следовательно, не может быть использована для удовлетворения судебных решений, вынесенных против индивидуальных акционеров.

• Уменьшение налогов: Компания может использовать налоговые льготы и снижать налоговую нагрузку, что может быть выгодно для иностранного владельца недвижимости в Таиланде.

• Нет необходимости получать разрешение на землю: когда иностранец покупает землю или здание в Таиланде, он должен получить разрешение на землю от комиссии по земле Таиланда. Однако, при владении недвижимостью через компанию, нет необходимости получать разрешение на землю, так как компания является таиландской компанией и может приобретать землю без ограничений.

Владение через компанию имеет свои недостатки. Один из них заключается в том, что это может быть дорогим вариантом, поскольку вам необходимо зарегистрировать компанию и содержать ее, что приводит к высоким издержкам. Это может быть неоправданно дорого для небольших инвестиций.

Необходимость полного контроля над компанией. Чтобы сохранить право собственности на имущество, необходимо, чтобы иностранный инвестор контролировал большинство голосов в компании. Это может вызвать некоторые правовые последствия, если осуществлено с прямым нарушением закона.

Риск правовой нестабильности. Зачастую законы касаемо компаний меняются намного чаще, чем касаемо гражданских лиц и тем более в сфере владения имуществом, и изменения в законодательстве могут повлиять на права иностранных инвесторов в компании. Навряд ли всё изменится в один момент, но, тем не менее сферу придется постоянно отслеживать.

Необходимость соблюдения законодательства о налогах. Компании, которые владеют недвижимостью в Таиланде, обязаны выплачивать определенные налоги и сборы, и у иностранных инвесторов могут возникнуть трудности с пониманием местного законодательства и налогообложения.

Кроме того, не все типы недвижимости могут быть приобретены через компанию, так как некоторые ограничения могут применяться к иностранным компаниям.